Milloin kiinteistökehittäjän kannattaa kilpailuttaa KVR-urakoitsija – ja mitkä kriteerit ratkaisevat?

KVR-urakoitsija kannattaa kilpailuttaa, kun hankkeen laajuus ja vaatimukset ovat riittävän selkeät tarjouspyynnön pohjaksi, mutta ennen kuin suunnitteluratkaisut on lyöty lukkoon. Oikea kilpailuttamisen hetki ja selkeät valintakriteerit ratkaisevat sen, saatko hankkeellesi kumppanin, joka kantaa vastuun alusta loppuun. Alla käymme läpi jokaisen vaiheen: mitä KVR tarkoittaa, milloin kilpailuttaa, millä kriteereillä valita ja milloin malli ei sovi.

Jos hankkeesi on jo suunnitteluvaiheessa, pyydä tarjous projektistasi ja arvioidaan yhdessä, sopiiko KVR-malli tarpeeseesi.

Mitä KVR-urakka tarkoittaa kiinteistökehittäjän vastuun kannalta?

KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen) tarkoittaa, että yksi urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta. Kiinteistökehittäjän näkökulmasta tämä tarkoittaa yhtä sopimuskumppania, yhtä vastuutahoa ja merkittävästi kevyempää koordinointitaakkaa verrattuna perinteiseen pääurakkamuotoon.

Perinteisessä mallissa tilaaja hankkii suunnittelun erikseen ja kilpailuttaa rakentamisen sen pohjalta. KVR-mallissa urakoitsija tuo mukanaan suunnitteluosaamisen, koordinoi arkkitehdit ja erikoissuunnittelijat sekä vastaa siitä, että lopputulos vastaa tilaajaorganisaation asettamia tavoitteita. Tämä siirtää merkittävän osan suunnitteluriskistä pois tilaajalta.

Kiinteistökehittäjälle tämä tarkoittaa käytännössä seuraavaa:

• Yksi sopimus kattaa suunnittelun ja toteutuksen
• Urakoitsija vastaa suunnitteluvirheiden korjauskustannuksista
• Aikatauluhallinta on urakoitsijan vastuulla kokonaisuudessaan
• Tilaajan resursseja vapautuu muuhun liiketoimintaan hankkeen aikana
• Kustannusarvio on luotettavampi, koska urakoitsija tuntee omat suunnitteluratkaisunsa

KVR-malli sopii erityisesti toimitilarakentamiseen, teollisuushankkeisiin ja matkailukohteisiin, joissa lopputulokselle voidaan asettaa selkeät toiminnalliset vaatimukset ilman, että jokainen tekninen ratkaisu tarvitsee olla ennalta määritelty.

Missä vaiheessa hanketta KVR-urakoitsija kannattaa kilpailuttaa?

KVR-urakoitsija kannattaa kilpailuttaa hankkeen tarveselvitys- tai hankesuunnitteluvaiheessa, kun tiedät, mitä tarvitset, mutta et vielä sitä, miten se toteutetaan. Liian aikainen kilpailuttaminen tuottaa epätarkkoja tarjouksia, ja liian myöhäinen sulkee pois KVR-mallin keskeisimmän edun: urakoitsijan mahdollisuuden vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin kustannustehokkaasti.

Käytännössä oikea hetki on se, kun sinulla on käytettävissä:

1. Hankeohjelma tai tilaohjelma, joka kertoo tarvittavat tilat, niiden koot ja toiminnalliset vaatimukset
2. Alustava budjettikehys, jonka puitteissa hanke tulee toteuttaa
3. Tontti tai rakennuspaikka tiedossa, mieluiten kaavatilanteen selvityksellä
4. Aikatavoite, johon mennessä tilojen tulee olla käytettävissä

Jos kilpailutat KVR-urakoitsijan vasta valmiiden arkkitehtisuunnitelmien pohjalta, menetät mallin keskeisimmän hyödyn. Urakoitsija ei pysty enää optimoimaan rakenneratkaisuja tai ehdottamaan kustannustehokkaampia vaihtoehtoja, kun suunnitelmat ovat jo lukittu.

Pohjois-Suomen hankkeissa on syytä huomioida myös vuodenaikaisvaihtelut. Kilpailuttaminen talvella tai keväällä antaa urakoitsijalle mahdollisuuden suunnitella rakentamisen aloitus optimaalisesti, mikä vaikuttaa sekä aikatauluun että kustannuksiin.

Mitkä kriteerit ratkaisevat KVR-urakoitsijan valinnan?

KVR-urakoitsijan valinnassa ratkaisevat kokemus vastaavanlaisista hankkeista, suunnitteluosaamisen laatu, taloudellinen vakaus ja kyky hallita koko toimitusketjua. Hinta on tärkeä, mutta ei yksin riittävä kriteeri, koska KVR-mallissa tilaajan riski on sidottu urakoitsijan kokonaisosaamiseen.

Arvioi tarjoajia ainakin seuraavilla kriteereillä:

• Referenssihankkeet: Onko urakoitsijalla kokemusta vastaavan kokoisista ja tyyppisistä projekteista? Pyydä konkreettiset esimerkit viimeiseltä viideltä vuodelta.
• Suunnitteluverkoston laatu: Keiden arkkitehtien ja erikoissuunnittelijoiden kanssa urakoitsija työskentelee? Onko heillä kokemusta alueelta?
• Taloudellinen vakaus: Tarkista tilinpäätöstiedot. KVR-hanke voi kestää 12-36 kuukautta, joten urakoitsijan on kestettävä pitkä projekti taloudellisesti.
• Aikataulunhallinta: Miten urakoitsija raportoi aikataulupoikkeamista? Pyydä näyttöä aiemmista projekteista.
• Paikallistuntemus: Pohjois-Suomessa ja Lapissa rakentaminen vaatii erityisosaamista: talviolosuhteet, pitkät kuljetusmatkat ja paikallinen alihankkijaverkosto vaikuttavat merkittävästi projektin onnistumiseen.
• Viestintä ja läpinäkyvyys: Miten urakoitsija kommunikoi tilaajan kanssa projektin aikana? Onko prosessi selkeä?

Suurissa hankkeissa, joiden arvo on 20-60 miljoonaa euroa tai enemmän, on perusteltua pyytää myös vakuustodistukset ja tarkistaa, onko urakoitsijalla kokemusta vastaavan kokoluokan kokonaisvastuullisesta toteutuksesta.

Miten KVR-tarjouspyyntö kannattaa rakentaa, jotta vertailu on reilu?

Hyvä KVR-tarjouspyyntö määrittelee lopputuloksen vaatimukset, ei toteutustapaa. Se antaa urakoitsijoille riittävästi tietoa realistisen hinnan laskemiseen, mutta jättää tilaa erilaisille teknisille ratkaisuille, jotta KVR-mallin innovaatioetu säilyy.

Rakenna tarjouspyyntö näiden elementtien varaan:

1. Toiminnalliset vaatimukset: Mitä tiloissa tehdään, kuinka monta henkilöä, millaisia prosesseja? Esimerkiksi teollisuushallille: nosturikuormat, lattian kantavuus, kuljetusreitit sisätiloissa.
2. Tekniset vähimmäisvaatimukset: Energiatehokkuusluokka, paloluokka, ääneneristys, LVIS-järjestelmien taso.
3. Aikataulu: Aloitusajankohta, välitavoitteet ja viimeinen käyttöönottopäivä.
4. Budjettikehys tai hintatavoite: Avoimuus budjettiraamista auttaa urakoitsijoita tarjoamaan realistisia ratkaisuja sen sijaan, että he arvaavat tilaajan maksukyvyn.
5. Tarjousten vertailukriteerit ja niiden painotukset: Ilmoita etukäteen, kuinka paljon hinta, laatu, aikataulu ja referenssit vaikuttavat valintaan.
6. Tarjoajan esittelymahdollisuus: Pyydä tarjoajia esittelemään ratkaisunsa ennen valintaa, jotta voit arvioida yhteistyön toimivuutta.

Reilu vertailu edellyttää, että kaikki tarjoajat saavat saman lähtötietoaineiston ja yhtä paljon aikaa tarjouksen valmisteluun. Epäselvä tarjouspyyntö tuottaa vertailukelvottomia tarjouksia, joista on vaikea tehdä perusteltuja päätöksiä.

Haluatko apua tarjouspyynnön rakenteen miettimiseen? Ota yhteyttä ja käydään läpi hankkeesi tilanne.

Milloin KVR-malli ei sovi — ja mikä muu vaihtoehto toimii paremmin?

KVR-malli ei sovi tilanteisiin, joissa tilaajalla on erittäin yksityiskohtaiset, ennalta lukitut tekniset vaatimukset tai kun tilaaja haluaa säilyttää tiiviin kontrollin jokaiseen suunnittelupäätökseen. Tällöin perinteinen pääurakka tai projektinjohtourakka palvelee paremmin.

Arvioi muita malleja, jos jokin seuraavista kuvaa hankkeen tilannetta:

• Suunnitelmat ovat jo valmiit: Jos arkkitehti- ja rakennesuunnitelmat ovat valmistuneet ennen kilpailuttamista, KVR-mallin hyöty häviää. Perinteinen kokonaisurakka on silloin selkeämpi.
• Tilaajalla on oma suunnitteluorganisaatio: Julkishallinnon hankkeissa tilaajalla on usein oma projektinjohto ja suunnitteluohjaus, jolloin projektinjohtourakka tai perinteinen pääurakka sopii paremmin.
• Hanke on poikkeuksellisen teknisesti vaativa: Jos kohde vaatii hyvin erityistä erikoisosaamista, esimerkiksi tiettyjen prosessilaitteiden integroinnissa, voi olla perusteltua pitää suunnittelu ja rakentaminen erillään.
• Hanke on pieni: Alle miljoonan euron hankkeissa KVR-mallin hallintokustannukset voivat syödä sen tuomat hyödyt.

Projektinjohtourakka on hyvä vaihtoehto silloin, kun hanke on laaja ja moniosainen, mutta tilaaja haluaa pitää suunnittelun omissa käsissä. Siinä urakoitsija vastaa rakentamisen koordinoinnista ja alihankinnoista, mutta suunnitteluvastuu säilyy tilaajalla.

Miten TSV-Rakennus auttaa KVR-hankkeessa?

TSV-Rakennus toteuttaa vaativia KVR-kokonaisurakoita Pohjois-Suomessa ja Lapissa. Meillä on yli 10 vuoden kokemus alueen erityisolosuhteista: pitkät talvet, vaativat maaperät ja pitkät toimitusmatkat ovat meille tuttua arkea, eivät yllätys projektin puolivälissä.

Toteutamme KVR-mallilla muun muassa:

• Teollisuushallit ja tuotantotilat
• Toimitilat ja toimistokiinteistöt
• Matkailurakentaminen ja vapaa-ajan kompleksit
• Datakeskukset ja teknisesti vaativat erityiskohteet
• Julkishallinnon rakennushankkeet

Hankkeen alkuvaiheessa autamme sinua arvioimaan, sopiiko KVR-malli projektiisi, ja tarvittaessa rakentamaan tarjouspyynnön niin, että saat vertailukelpoiset tarjoukset. Suunnitteluverkostomme kattaa arkkitehdit ja erikoissuunnittelijat, jotka tuntevat Pohjois-Suomen olosuhteet.

Toimimme läpinäkyvästi koko projektin ajan: aikatauluraportointi, kustannusseuranta ja säännölliset tilaajatapaamiset ovat osa normaalia toimintatapaamme, ei lisäpalvelu.

Jos hankkeesi on suunnitteluvaiheessa tai harkitset KVR-mallia, pyydä tarjous projektistasi ja arvioidaan yhdessä, miten voimme auttaa. Voit myös ottaa yhteyttä suoraan ja jutella hankkeestasi ilman sitoumuksia.